2026KUALA LUMPUR, 15 Ogos 2026
Harga RM300,000 tidak semestinya menjadi ukuran kemampuan yang sama bagi setiap keluarga apabila tahap pendapatan, komitmen kewangan dan kos kehidupan berbeza mengikut isi rumah dan lokasi.
Atas pertimbangan itu, REHDA Institute menyokong pendekatan yang mengukur kemampuan memiliki rumah berdasarkan pendapatan isi rumah dan keadaan pasaran setempat, berbanding bergantung kepada satu paras harga yang digunakan secara meluas. Pendekatan itu mendapat perhatian susulan petunjuk kerajaan ke arah kerangka perumahan mampu milik yang lebih mengambil kira pendapatan dan permintaan setempat.
Ia berpotensi mengubah cara konsep rumah mampu milik dinilai di Malaysia sekiranya diterjemahkan kepada dasar rasmi. Persoalan utamanya bukan lagi sekadar berapa harga sesebuah rumah, tetapi sama ada isi rumah di sesuatu kawasan benar-benar mempunyai kemampuan untuk memilikinya.
RM300,000 tidak memberi makna sama kepada semua
Kemampuan membeli rumah tidak boleh ditentukan melalui harga hartanah sahaja. Dua keluarga yang melihat sebuah rumah berharga RM300,000 mungkin mempunyai kemampuan kewangan yang sangat berbeza berdasarkan pendapatan, hutang sedia ada, perbelanjaan isi rumah dan kos kehidupan.
Lokasi turut memainkan peranan kerana tahap pendapatan, harga tanah dan kos pembangunan berbeza antara kawasan. REHDA Institute berpandangan kerangka kemampuan perumahan perlu mengambil kira keadaan sosioekonomi dan pasaran setempat. Kajian institut itu sebelum ini menunjukkan kumpulan isi rumah terbesar di Malaysia mempunyai pendapatan bulanan sekitar RM3,000 hingga RM4,999.Berdasarkan profil pendapatan tersebut, julat rumah sekitar RM200,000 hingga RM300,000 dikenal pasti sebagai julat kemampuan yang berkaitan dengan kumpulan berkenaan.
Namun, julat itu sendiri tidak bermaksud semua isi rumah dalam kategori pendapatan tersebut mempunyai kemampuan kewangan yang sama.
M40 juga berdepan cabaran
Isu kemampuan memiliki rumah juga tidak terhad kepada isi rumah berpendapatan rendah. Dapatan yang dibentangkan REHDA Institute menunjukkan kadar pemilikan rumah bagi kumpulan M40 pada 2024 berada pada 75.9 peratus, berbanding 76.3 peratus bagi B40. Perbezaannya kecil, tetapi dapatan tersebut digunakan institut itu untuk menunjukkan bahawa cabaran perumahan turut melibatkan sebahagian kumpulan berpendapatan sederhana.
REHDA Institute turut membangkitkan isu struktur subsidi silang dalam pembangunan perumahan. Dalam model berkenaan, pemaju menyediakan sebahagian unit pada harga terkawal, manakala kos berkaitan pembangunan boleh memberi tekanan kepada harga unit yang dijual melalui pasaran terbuka.
Keadaan itu berpotensi memberi kesan kepada pembeli yang tidak layak mendapatkan unit pada harga terkawal tetapi pada masa sama masih mempunyai kemampuan kewangan yang terhad.
Rumah murah belum tentu bertemu pembeli
Cabaran lain ialah ketidakpadanan antara harga, lokasi dan permintaan sebenar. Data yang diketengahkan REHDA Institute menunjukkan rumah berharga RM300,000 dan ke bawah membentuk hampir separuh daripada kira-kira 32,800 unit kediaman siap dibina yang tidak terjual pada suku pertama 2026.
Angka itu penting kerana ia menunjukkan harga rendah sahaja tidak semestinya menjamin sesebuah rumah akan mendapat pembeli. Lokasi, akses kepada pekerjaan, pengangkutan, kemudahan, jenis kediaman dan kemampuan mendapatkan pembiayaan turut mempengaruhi keputusan pembelian.
Dalam konteks ini, persoalan perumahan mampu milik bukan semata-mata mengenai berapa banyak unit murah yang boleh dibina. Persoalannya ialah sama ada rumah tersebut dibina di lokasi yang diperlukan dan pada harga yang benar-benar sepadan dengan kemampuan pasaran sasaran.
Daripada harga kepada kemampuan isi rumah
Pendekatan berasaskan pendapatan boleh mengubah asas penentuan rumah mampu milik. Daripada menetapkan satu angka sebagai rujukan utama, kemampuan boleh dinilai berdasarkan profil kewangan isi rumah dan keadaan ekonomi kawasan.
REHDA Institute turut berpandangan bahawa pendapatan boleh guna bersih boleh memberi gambaran lebih tepat mengenai kemampuan sebenar berbanding melihat pendapatan kasar semata-mata.
Pendekatan seperti itu boleh menyebabkan paras harga yang dianggap mampu milik berbeza antara satu kawasan dengan kawasan lain. Sebuah daerah dengan pendapatan isi rumah lebih rendah mungkin memerlukan struktur harga yang berbeza daripada kawasan bandar yang mempunyai tahap pendapatan lebih tinggi.
Belum menjadi formula rasmi
Bagaimanapun, pendekatan berasaskan pendapatan itu tidak boleh dianggap sebagai formula rasmi baharu kerajaan pada peringkat ini.
Butiran mengenai kaedah pengiraan, kategori pendapatan, perbezaan mengikut lokasi, bentuk subsidi dan mekanisme pelaksanaan perlu ditentukan melalui dasar rasmi kerajaan.
Ini bermakna pembeli tidak seharusnya membuat kesimpulan bahawa paras RM300,000 telah dimansuhkan sebagai rujukan dalam semua program perumahan. Beberapa inisiatif kerajaan masih menggunakan paras tersebut. Antaranya, Skim Simen RAHMAH yang dinyatakan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan melibatkan pembangunan perumahan berharga RM300,000 dan ke bawah atau rumah mampu milik.
Sekiranya pendekatan berasaskan pendapatan akhirnya diterjemahkan kepada dasar, perubahan paling penting bukan sekadar pada angka harga rumah. Ia akan mengubah persoalan asas dalam dasar perumahan negara daripada “berapa harga rumah mampu milik?” kepada “berapa harga rumah yang benar-benar mampu dimiliki oleh isi rumah di kawasan tersebut?”
#Prezcom