Oleh: Ts. Megat Zainurul Anuar bin Megat Johari
Kuala Lumpur, 9 Mei 2025. Sejak kebelakangan ini saya terbaca tentang isu lambakan rumah yang bagai saya agak mengerikan kerana ianya bukan sahaja soal rumah pemaju yang tidak terjual tetapi juga soal kesan rantaian ekonomi kepada masyarakat. Saya percaya isu ini sangat boleh diselesaikan sekiranya kita melihatnya isu ini dengan lebih dekat dan dari pelbagai perspektif berbeza.
Menurut Laporan Pasaran Hartanah Negara 2024, sebanyak 23,149 unit rumah siap dibina dengan nilai keseluruhan kira-kira RM13.94 bilion masih belum terjual setakat akhir tahun 2024. Daripada 23,149 unit rumah unit ini lebih 60% daripada hartanah yang tidak terjual merupakan kondominium dan apartmen, sementara 13.8% lagi terdiri daripada rumah teres dua tingkat.
Fenomena lambakan rumah siap tidak terjual ini bukan sahaja membimbangkan kerana memberi tekanan kepada pemaju dan pasaran hartanah, malah dilihat oleh pakar sebagai peluang yang boleh dimanfaatkan melalui dasar proaktif untuk membantu golongan muda memiliki rumah pertama mereka. Artikel ini mengupas statistik terkini, impak keadaan ini, pandangan pakar, serta langkah dan cadangan penyelesaian ke arah menangani isu tersebut.
Lebihan Rumah Siap: Statistik dan Situasi Semasa
Menurut laporan rasmi tersebut, sejumlah 23,149 unit kediaman siap sedia masih tidak berpenghuni di seluruh negara sehingga penghujung 2024. Angka ini mencatat sedikit penurunan (~10% lebih rendah) berbanding tahun sebelumnya, namun jumlahnya masih tinggi dan mencerminkan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan rumah. Dari segi jenis hartanah, kondominium/apartmen membentuk bahagian terbesar – hampir dua pertiga (sekitar 60.5%) daripada keseluruhan unit tidak terjual, diikuti oleh rumah teres dua tingkat sekitar 13.8%. Ini menunjukkan lambakan tertumpu pada kediaman bertingkat di kawasan bandar dan pinggir bandar, manakala jenis rumah bertanah seperti teres menyumbang peratusan yang lebih kecil tetapi tetap signifikan.
Dari sudut julatan harga, sebahagian besar rumah yang belum terjual ini berada dalam kategori harga pertengahan. Lebih separuh daripada unit-unit tersebut dianggarkan berharga sekitar RM200,000 hingga RM600,000 sebuah. Sebagai perbandingan, hanya sebilangan kecil sahaja rumah pada harga sangat mampu milik contohnya, 789 unit di bawah RM100,000 yang masih tidak terjual. Situasi ini memberi petunjuk bahawa isu kemampuan pembeli lebih tertumpu pada kediaman harga sederhana (RM200k–RM600k) di mana pembeli mungkin sukar mendapat pembiayaan atau menanggung komitmen bulanan yang tinggi, berbanding rumah murah di bawah RM100k yang relatif lebih mudah dijual.
Dari segi geografi, Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur mencatat jumlah tertinggi rumah tidak terjual dengan 4,234 unit (dianggarkan bernilai RM3.38 bilion). Ini diikuti oleh negeri Johor dengan 2,964 unit, Perak (2,844 unit) dan Pulau Pinang (2,796 unit). Negeri-negeri maju lain turut mencatat ratusan hingga ribuan unit kediaman tidak terjual; sebagai contoh, Selangor mempunyai lebih 2,000 unit dan ini menandakan fenomena lebihan rumah siap tanpa pembeli ini meluas di seluruh negara. Setiap wilayah menghadapi cabaran tersendiri, namun trend umum menunjukkan kawasan tumpuan pembangunan pesat menyumbang bilangan tertinggi unit kediaman belum terjual.
Impak Lambakan kepada Pemaju dan Pasaran
Lonjakan jumlah rumah siap yang gagal terjual memberi beban besar kepada pemaju perumahan dan memberi kesan kepada pasaran hartanah secara keseluruhan. Para pemaju terpaksa menanggung kos kewangan bagi unit-unit yang belum terjual tersebut dan ini termasuk bayaran balik pinjaman bank, cukai tanah, penyelenggaraan bangunan, dan kos operasi lain tanpa aliran tunai masuk daripada jualan. Modal yang tersangkut pada stok rumah tidak terjual ini boleh mengehadkan keupayaan pemaju untuk melancarkan projek baharu atau meneruskan fasa pembangunan seterusnya. Malah, bagi menjual unit berlebihan ini, pemaju terpaksa menawarkan diskaun yang tinggi, rebat, atau pakej promosi yang agresif untuk menarik minat pembeli. Langkah sedemikian walaupun membantu mengurangkan inventori, turut mengecilkan margin keuntungan pemaju dan boleh menjejaskan kedudukan kewangan mereka. Dalam jangka panjang, situasi lambakan berterusan dibimbangi boleh menyebabkan aliran tunai pemaju terjejas teruk, kualiti pembinaan terkompromi, atau lebih parah lagi projek perumahan menjadi terbengkalai sekiranya pemaju tidak mampu menanggung kos tanpa hasil yang mencukupi.
Dari perspektif pasaran hartanah nasional, lebihan penawaran rumah berbanding permintaan ini mewujudkan tekanan ke atas harga dan keseimbangan pasaran. Persaingan menjual unit sedia ada yang banyak bermakna harga rumah sukar meningkat malah berkemungkinan mengalami pelarasan turun di sesetengah kawasan kerana pemaju mahu menghabiskan stok. Bagi kerajaan, unit rumah yang dibiarkan kosong turut bermakna hilangnya potensi penjanaan hasil dari segi tiada duti setem daripada transaksi jual beli, tiada cukai dan bayaran lain yang terjana selagi rumah itu tidak bertukar tangan kepada pemilik baharu.
Kesan hiliran turut dirasai sektor lain: contohnya, industri pembiayaan, guaman, penilaian, kontraktor ubah suai, dan penjual perabot kehilangan peluang perniagaan yang biasanya wujud apabila sesebuah rumah dijual dan diduduki. Bagi pembeli rumah yang kebetulan telah memiliki unit dalam projek yang banyak unit lain tidak terjual, mereka mungkin menghadapi isu lain pula, sebagai contoh, kutipan yuran penyelenggaraan bangunan yang tidak mencukupi kerana banyak unit kosong (tiada penghuni membayar yuran) boleh menjejaskan penyelenggaraan fasiliti bersama seperti lif, kolam renang, dan keselamatan. Jelasnya, masalah lambakan rumah tidak terjual bukan sekadar isu pemaju, tetapi memberi kesan rantaian kepada ekonomi dan masyarakat.
Pemandangan blok pangsapuri yang masih kosong di pinggir bandar. Keadaan banyak unit kediaman tidak berpenghuni walaupun bangunan telah siap sejak lama menjadi pemandangan biasa di sesetengah kawasan. Sebagai contoh, terdapat projek pangsapuri baharu di pinggir kota yang pada waktu malam kelihatan suram dengan deretan tingkap gelap tidak berlampu menunjukkan tanda jelas bahawa sejumlah besar unit masih belum didiami. Visual sedemikian menggariskan isu lebihan penawaran hartanah: aset kediaman yang telah siap tetapi ‘terbeku’ tanpa penghuni.
Bagi pemaju, unit-unit kosong ini ibarat inventori tersadai yang perlu dijaga dan diselenggara, sekaligus mengunci sumber kewangan mereka. Bagi komuniti setempat, bangunan yang tidak berpenghuni sepenuhnya boleh menimbulkan suasana kurang hidup dan membantutkan manfaat sosioekonomi yang sepatutnya dijana jika unit-unit itu terjual dan dihuni.
Pandangan Pakar: Tumpuan Dasar Perumahan & Pembeli Muda
Mengulas isu yang kian meruncing ini, Profesor Sr. Mohd Khairudin Abd Halim, bekas Ketua Pengarah Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), menegaskan bahawa masalah rumah tidak terjual perlu diberi perhatian serius dalam perancangan dasar perumahan negara. Menurut beliau, pihak berkuasa hendaklah menangani isu lambakan rumah siap tidak terjual ini semasa merangka dasar baharu, agar pembangunan perumahan di masa hadapan lebih seimbang dan selari dengan keperluan pasaran sebenar. “Fenomena banyak rumah siap tidak terjual ini memberi isyarat penting – kita perlu teliti semula perancangan perumahan supaya tidak berlaku ketidaksepadanan antara penawaran pembangunan baharu dan kemampuan/permintaan rakyat,” kata Prof. Mohd Khairudin. Beliau bimbang jika trend ini berterusan tanpa campur tangan dasar, ia boleh menjejaskan objektif negara untuk menyediakan perumahan mampu milik secukupnya dan mengganggu kestabilan pasaran hartanah.
Menariknya, Prof. Mohd Khairudin turut melihat peluang di sebalik cabaran lambakan rumah tidak terjual ini. Unit-unit sedia ada yang belum berpenghuni boleh dimanfaatkan untuk memenuhi keperluan perumahan kumpulan sasaran tertentu terutamanya generasi muda yang masih mencari peluang memiliki rumah pertama. “Dengan sokongan dasar bersesuaian, lebihan rumah yang ada ini boleh dijadikan ruang untuk membantu golongan muda memiliki kediaman sendiri,” ujarnya.
Beliau menyarankan kerajaan mempertimbangkan inisiatif khusus bagi memadankan rumah-rumah tidak terjual dengan pembeli muda yang layak. Sebagai contoh, kerajaan boleh memudahkan skim pembiayaan atau insentif pembelian rumah pertama yang menyasarkan unit-unit dalam julat harga mampu milik yang sedang berlebihan di pasaran. Langkah ini bukan sahaja berpotensi mengurangkan inventori rumah tidak terjual, malah sekaligus membantu golongan belia merealisasikan impian memiliki rumah sendiri lebih awal. Menurut Prof. Mohd Khairudin, pendekatan dua serampang ini akan dapat mengurangkan lambakan sambil meningkatkan pemilikan rumah dalam kalangan generasi muda ini wajar dijadikan salah satu fokus dalam dasar perumahan semasa agar masalah ini dapat ditangani dengan efektif.
Tindakan Kerajaan: Arahan Perdana Menteri & Peranan PBT
Pihak kerajaan Persekutuan juga tidak memandang ringan isu ini dan berkaitan. Terbaharu, Perdana Menteri Datuk Seri Anwar Ibrahim pada 29 April lalu telah menggariskan arahan tegas kepada Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan (KPKT). Beliau mengarahkan KPKT supaya menyediakan laporan bulanan bagi setiap pembangunan utama yang sedang berjalan, serta memastikan pemantauan rapi ke atas kemajuan projek-projek tersebut. Perdana Menteri turut menekankan aspek kecekapan dan integriti dalam kalangan pihak berkuasa tempatan (PBT) yang terlibat dalam proses meluluskan dan mengawal selia pembangunan perumahan. Penegasan ini dibuat bagi memastikan projek perumahan yang dirancang dapat disiapkan tepat pada masanya, mengelakkan kelewatan melampau, serta menjamin tiada ketirisan atau salah guna kuasa di peringkat PBT yang boleh menjejaskan perancangan bandar.
Langkah oleh Perdana Menteri ini menunjukkan komitmen kerajaan untuk memperkemas tadbir urus sektor perumahan dan pembangunan di peringkat akar umbi. Kecemerlangan PBT dari segi kepantasan meluluskan projek yang wajar, serta ketelusan dalam proses tersebut, amat penting bagi mengimbangi keperluan pembangunan dengan kepentingan awam. Dengan pemantauan bulanan yang lebih kerap, kerajaan pusat dapat mengenal pasti awal sebarang isu atau projek bermasalah, seterusnya mengambil tindakan penyelesaian sebelum masalah menjadi parah (seperti projek terbengkalai atau lambakan unit).
Peneguhan integriti juga diharapkan dapat membendung amalan meluluskan projek perumahan baharu tanpa mengambil kira kesesuaiannya, sebagai contoh dengan meluluskan terlalu banyak projek di kawasan yang sama semata-mata kerana desakan keuntungan yang akhirnya boleh menyumbang kepada masalah lebihan rumah. Ringkasnya, kerajaan mahu memastikan pembangunan yang diluluskan benar-benar perlu dan berdaya maju, bukan bertujuan spekulasi semata-mata. Usaha memperkasakan peranan PBT melalui arahan ini diyakini akan membantu mewujudkan ekosistem perancangan yang lebih bertanggungjawab, sekali gus mencegah isu lambakan berulang di masa hadapan.
Perancangan Berasaskan Keperluan Rakyat
Situasi lebihan rumah tidak terjual yang berlaku ini memberikan pengajaran penting kepada semua pihak dalam industri hartanah. Perancangan perumahan perlu dilandaskan kepada data keperluan sebenar rakyat dan trend permintaan semasa, bukannya bersandarkan unjuran keuntungan semata-mata. Pihak pemaju disaran menjalankan kajian pasaran terperinci sebelum memulakan projek bagi memastikan ada bilangan pembeli berpotensi yang mencukupi, julat harga yang ditawarkan bersesuaian dengan kemampuan pendapatan isi rumah setempat, dan jenis kediaman yang dibina menepati apa yang pembeli cari (dari segi saiz, reka bentuk, lokasi dan kemudahan).
Pihak berkuasa perancangan dan PBT pula perlu lebih berhemat dalam meluluskan projek baharu; menilai setiap cadangan pembangunan dalam konteks gambaran besar pasaran. Misalnya, lokasi projek hendaklah diberi perhatian sewajarnya dan tidak membenarkan terlalu banyak projek di kawasan yang jauh dari kemudahan (seperti akses pengangkutan awam, sekolah, klinik) atau di luar julat harga mampu milik penduduk setempat yang nantinya akan boleh mengakibatkan sambutan dingin selepas siap. Maka, integrasi perancangan bandar yang mengambil kira kualiti hidup penduduk dan kemampuan ekonomi mereka perlu dijadikan keutamaan.
Pihak kerajaan juga boleh memperkukuh pengkalan data hartanah melalui agensi seperti NAPIC (Pusat Maklumat Harta Tanah Negara) dan berkongsi maklumat itu secara terbuka dengan pemaju. Ini membantu pemaju membuat keputusan berdasarkan maklumat terkini – contohnya, mengetahui kawasan mana yang masih tinggi permintaan dan kawasan mana pula yang telah berlebihan penawaran untuk segmen tertentu. Perancangan berasaskan data ini, bersama penglibatan komuniti dalam menentukan keperluan kawasan mereka, akan memastikan pembangunan yang dilaksanakan selari dengan aspirasi rakyat. Akhirnya, keseimbangan antara kepentingan perniagaan dan keperluan rakyat inilah yang akan menjamin kemampanan sektor perumahan dalam jangka panjang.
Cadangan Penyelesaian dan Langkah Ke Hadapan
Bagi mengatasi masalah lambakan rumah siap tidak terjual ini, pendekatan pelbagai sisi diperlukan dengan melibatkan kerjasama kerajaan, pemaju dan sokongan kepada pembeli. Beberapa cadangan dasar dan inisiatif yang boleh dipertimbangkan termasuklah:
- Galakan pembelian rumah pertama: Memperkenalkan insentif khusus untuk pembeli rumah pertama. Sebagai contoh, pengecualian atau diskaun duti setem (seperti yang pernah dilaksanakan di bawah program Kempen Pemilikan Rumah (HOC)) dan skim pembiayaan dengan kadar faedah rendah untuk pembeli kali pertama. Insentif begini dapat mengurangkan kos permulaan pembelian rumah dan menggalakkan lebih ramai pembeli baharu memasuki pasaran.
- Pengurangan cukai/duti untuk pembeli muda: Memberikan potongan cukai pendapatan atau rebat tunai kepada golongan muda (contoh: di bawah umur 35 tahun) yang membeli rumah. Langkah ini meringankan beban kewangan anak muda dalam tahun-tahun awal kerjaya mereka, sekaligus mendorong mereka membeli rumah lebih awal. Sebagai tambahan, had harga rumah untuk insentif ini boleh ditetapkan pada julat mampu milik sederhana, iaitu segmen yang kini banyak mempunyai unit tidak terjual.
- Skim sewa-milik (Rent-to-Own): Melaksanakan skim sewa beli bagi sebahagian rumah tidak terjual terpilih. Menerusi skim ini, pembeli menyewa rumah untuk jangka tertentu dengan pilihan membeli pada akhir tempoh sewaan, di mana sebahagian bayaran sewa dikira sebagai bayaran rumah. Ini membantu pembeli yang tidak mampu deposit besar atau sukar mendapat pinjaman penuh, di samping membantu pemaju mengurangkan inventori secara berperingkat.
- Subsidi bersasar: Menyalurkan subsidi kerajaan yang bersasar kepada pembeli dari golongan berpendapatan rendah dan sederhana yang ingin memiliki rumah pertama. Contohnya, subsidi untuk bayaran pendahuluan (downpayment) atau bantuan ansuran tahun-tahun awal bagi rumah dalam julat RM200k–RM400k. Bantuan sebegini memastikan golongan yang benar-benar memerlukan dapat membeli rumah yang sedia ada di pasaran, mengurangkan halangan kewangan yang selama ini menyebabkan mereka menangguhkan pembelian.
- Reformasi proses kelulusan projek: Menambah baik kawal selia PBT dalam meluluskan projek perumahan baharu. Sebagai contoh, mensyaratkan kajian pasaran yang teliti sebelum sesuatu projek diluluskan; menghadkan kelulusan projek baharu di kawasan yang sudah jelas mengalami lebihan unit tidak terjual. Kerajaan boleh menetapkan penanda aras, misalnya jika sesuatu daerah telah melebihi peratus tertentu unit tidak terjual, kelulusan projek baharu perlu diperketat atau ditangguhkan sehingga lebihan diserap. Reformasi ini akan mengelakkan situasi oversupply berulang, dan memastikan pembangunan baru hanya dibuat apabila benar-benar ada keperluan. Di samping itu, mempercepat proses kelulusan bagi projek rumah mampu milik yang diperlukan rakyat dapat memastikan penawaran diselaraskan dengan kehendak pasaran sebenar.
Semua cadangan di atas memerlukan penelitian lanjut dan kerjasama erat antara pelbagai agensi. Pemantauan berkala, seperti yang diarahkan oleh Perdana Menteri, perlu digerakkan seiring dengan pelaksanaan inisiatif-inisiatif ini supaya keberkesanannya dapat dinilai dan disesuaikan mengikut keadaan semasa.
Penutup
Secara keseluruhan, isu lambakan rumah siap tidak terjual ini menuntut tindakan menyeluruh dan terancang. Kunci utamanya adalah keseimbangan didalam memastikan apa yang dibina dapat dijual dan memenuhi keperluan perumahan rakyat. Dengan langkah-langkah pembetulan yang strategik, cabaran ini boleh ditransformasikan menjadi peluang: unit-unit rumah yang sebelum ini kosong dapat diisi oleh pemilik baharu, terutamanya dari generasi muda yang amat memerlukan rumah mampu milik. Langkah sedemikian bukan sahaja merancakkan semula pasaran hartanah dan ekonomi (melalui transaksi dan limpahan kesan hiliran), malah memenuhi objektif sosial menyediakan kediaman untuk rakyat.
Semua pihak dan ini termasuk pihak kerajaan, pemaju, institusi kewangan, dan bakal pembeli sebenarnya mempunyai peranan tersendiri dalam mencari penyelesaian tuntas isu ini. Dengan kecekapan pentadbiran yang dipertingkat, integriti dalam perancangan serta sokongan dasar yang tepat, sektor perumahan negara dapat dikawal selia dengan lebih baik. Hasilnya, masalah lambakan dapat diatasi, dan Malaysia dapat melangkah ke hadapan dengan pasaran perumahan yang lebih sihat, seimbang dan mampan – memenuhi aspirasi rakyat untuk memiliki rumah sendiri sambil memastikan industri hartanah terus berkembang secara bertanggungjawab.
Ts. Megat Zainurul Anuar Bin Megat Johari
www.facebook.com/coachmegat
———–
Penulis | Penggerak Sosial | Innovator
Dengan keyakinan bahawa kata-kata mampu mengubah dunia, Ts. Megat Zainurul Anuar membina jambatan antara profesionalisme dan kemanusiaan. Dengan latar belakang Sarjana Sains dalam Pengurusan Maklumat dan pengalaman lebih 20 tahun membimbing syarikat utama Malaysia, beliau telah memilih pen sebagai instrumen perubaannya.
Sebagai Business Coach dan Certified National Competency Standard Trainer, Megat telah membantu banyak syarikat korporat dan agensi kerajaan di Malaysia seperti Sime Darby, Coway Malaysia, INTAN(Institut Tadbiran Awam Malaysia), MAMPU (Unit Permodenan Tadbiran dan Perancangan Pengurusan Malaysia) dan banyak lagi. Namun, pencapaian terbesarnya terletak pada program SAY LEAD PRO MALAYSIA, di mana beliau memberdayakan usahawan Orang Kurang Upaya (OKU) di bawah inspirasi DYTM, Tengku Amir Shah.
Megat percaya setiap naratif mempunyai kuasa untuk membuka minda dan menyentuh hati. Melalui penulisannya, beliau berjuang mendedahkan kebenaran, mencabar status quo, dan menyuarakan mereka yang tidak bersuara.
“Perubahan bermula dengan keberanian untuk melihat, memahami, dan bertindak.”
———–
Disclaimer:
Aritikel ini adalah sumbangan penulis dan tidak semestinya mencerminkan pendirian PrezCom.
#Prezcom